李宇嘉:“租赁风口”不能异化为资金炒作楼市的通道

来源:云南视窗 时间:2017-12-04 14:44:37
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  李宇嘉

  在构建“租购并举”住房新制度过程中,国家非常鼓励“多主体供给、多渠道保障”。相比商品房销售市场,投资和运营住房租赁不仅回报率低(一线城市租金回报率仅2%左右),而且资金投入和回笼存在着期限的错配,致使社会和市场机构不太愿意介入。因此,国家希望供应主体和形式尽量多样,比如企业盘活自有房产、集体土地入市、商业办公改造等等。

  不言而喻,金融是不动产最大的影响因子,住房租赁也一样。

  金融介入后,住房租赁形势大不相同。首先,金融机构可在前端给开发商、长租公寓做项目融资,甚至一次性买断项目10~20年的租赁权益;中端给租客发放租赁贷(如建行在深圳(楼盘)推出的“按居贷”)。

  其次,金融机构还可在后端代发或购买租赁企业的证券化产品,国内首单权益型公寓REITs(房地产信托投资基金)、首单央企租赁住房REITs即将登陆资本市场。而且,金融还可参与租赁平台建设,以信用优势解决供求不对称,降低租金、押金、中介代理费等成本。比如,近期在厦门(楼盘)和武汉(楼盘),建行与地方政府合作建设集“信息-服务-监管”于一身的租赁平台,撮合用人单位大宗租赁交易。

  由此,不仅租赁企业融资难、投资意愿低、资金投入产出错配、社会资本退出等问题解决了,而且还能借助规模化、长周期的资金借贷,盘活低成本空间,如旧住宅区、闲置商业办公、旧工业区等用于住房租赁,从而提高了租赁经营的回报率。

  另外,金融介入以后,还有助于解决传统中介代理模式下,租赁交易成本高、秩序乱(比如“黑二房东”)等问题,保护租赁双方权益,攻克百姓不愿意长期租房的“痛点”。笔者认为,正是基于以上原因,金融机构(特别是国有银行)应当发挥信用优势和社会责任,切入到“多主体供给、多渠道保障”的租赁市场中。

  但是,近期租赁市场出现一些乱象,要慎防资金参与炒作。

  一是在当前调控高压、“开盘限价”的背景下,部分开发商存在“惜售”心理,于是将商品房项目打包给租赁企业或者银行,甚至转让数十年租赁权。

  一方面,此举符合国家政策导向,还会获得租赁经营的税收优惠(如国办发〔2016〕39号为鼓励租赁明确增值税优惠),甚至可能套取财政资金补贴;另一方面,此举变相达到了“捂盘”的目的,人为减少了商品房市场供应,还加剧了未来房价上涨的预期。

  这其中,值得注意的是,大宗物业打包并让予租赁企业经营,或者将数十年的租赁权出售给第三方,必然涉及资金参与或支持,其中或者有银行信贷,或者有第三方通道资金。

  二是近期在深圳等热点城市,出现大手笔资金在楼市大宗“扫货”或“整购”案例。除了龙头房企以股权或整体收购方式获得项目以外,金融资本进场以大宗方式收购成为新的热点。

  比如,近期深圳商务公寓市场(“类住宅”)数个项目被大手笔资金拿走,有的甚至一夜之间将数百套房屋销售完毕。据悉,参与竞购的既有外地基金公司,又有本地私募资金。毫无疑问,金融机构携数十亿元资金入场,目的是获得增值收益。这就带来两个不良效应,首先是期待调控高压下房企降价或难实现了,其次是市场资金、百姓购房跟着机构走,房价上涨的预期再次泛起。

  近期,不管是住建部、央行和银监会联合发布的215号文,或是三部委武汉会议,都特别强调了“加强金融管理,防止资金违规进入房地产市场”。同时。落实7月中央金融工作会议,近期五部委发布了史上最严的“资管新规”,防范监管套利,消除多层嵌套和通道等是重点。2016年10月以来,围堵资金违规进入楼市的一系列政策已布下,银行信贷资金、债券资金、股市募资很难直接进入楼市,但利用“一行三会”监管漏洞的第三方通道,或许还在间接或绕道进入楼市。另外,借助租赁的政策风口,鼓励银行成为供应主体,实际操作中信贷或异化为楼市炒作。

  因此,正如近期新华社时评文章《防“炒房”要深化改革,治标更须治本》所言,调控已进入“深水区”,调控难度加大。当前,不管是深圳有大手笔资金逆调控高压之势,进场“扫货”或“整购”,或是因为新房和二手住房价格“倒挂”,南京(楼盘)出现“万人抢房”,抑或近期东部热点二线城市继续拍出“高价地”,都说明了市场仍在预测,调控还会松绑,未来房价会上涨。

  这意味着,过去十几年形成的“房价只涨不跌”、“屡调屡涨”的顽固预期并未缓解。值得注意的是,调控高压、长效机制渐行渐近之时,支撑这种预期的是,承担主体责任的地方政府在调控上积极性不足。

  比如,一些地方近日借招揽人才松绑限购;再比如,在住房租赁供应上,各地主要解决人才需求,而不是针对新市民,租赁地块或项目“点缀式”,甚至有做样子和面子工程之嫌。由此,无论看市场预期,还是看地方行为,调控仍在过去框架(防止房价过快上涨)下“打转转”。基于房地产对经济周期之重要,调控政策和背后真实动机(不忍心打压楼市、调控不伤及经济和财政是底线)仍无法激励相容。因此,楼市任何短暂的回调,都被市场认为是“建仓”机会。因此,当前楼市的问题不在政策本身,而在于政策执行不到位、不坚决。

  因此,如新华社文章所言,楼市投资风气还很盛,恰恰说明调控不够全面。事实上,针对楼市投资风潮未被完全控制住,房价上涨预期还存在,地方调控动力不足等。

  三部委武汉会议明确指出,要坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。调控措施已全面布局,地方政府主体责任真正“落地”才是关键,唯有做到哪有漏洞在哪“打补丁”,才能彰显调控的决心和信心,才能打掉顽固不化的“房价只涨不跌”预期。

  与此同时,管住资金是重点。今年1~10月份,按揭贷款减少了,但居民短期贷款增长3.5倍,考虑到社会消费品零售总额增速下行,看来消费贷款进入了楼市。因此,在统筹协调监管的金融稳定发展委员会的部署下,规范购房资金的215号文,五部委“资管新规”要执行到位,将违规资金堵在门外。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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