中科院:房价最快明年一季度见顶

来源:河北青年报 时间:2013-12-19 13:20:06
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  由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告(2013-2014)》昨日发布。绿皮书预测,经历了2012年第四季度到2013年前三季度房价的快速上涨,一、二线城市房价最快将在2014年第一季度短线见顶,到2014年第四季度前,房价将稳中有降。

  此外,中国大多数城市经济增长前景看好,在未来10年内中国城市房价不会出现整体崩盘现象。一线城市的房租还会继续上涨。

  现状

  1.刚需推动住房恐慌性上涨

  绿皮书指出,2012~2013年,中国大城市房价由试探性的缓慢上涨,逐步演变为恐慌性上涨。北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)4个一线城市,房价涨幅领跑全国。

  二线城市住房价格两极分化较为严重,其中住房价格增速最低为海口1.1%,最高为厦门(楼盘)16.5%,增长率差距较大,城市之间分化较为严重。

  分析认为,与2009年末房价上涨有较大投机成分不同,本轮房价上涨主要由刚性需求的恐慌性入市所推动。

  2.三、四线城市出现滞销

  在一、二线城市房价上涨的同时,不少三、四线城市或中小城市虽然房价有所上涨,但住房市场已经出现显著滞销现象。在浙江、内蒙古等地的部分前期住房市场过热的城市,如温州(楼盘)、鄂尔多斯(楼盘)等,因经济下滑,住房供大于求,房价曾出现显著下跌。从总体来看,三、四线城市总体库存增加较多,房价出现下跌的迹象。

  此外,从住房需求结构来看,90平方米及以下住房价格增速均超过90~144平方米住房销售价格增速,90平方米及以下住房以首次置业的自住者购买居多,表明自住型需求带动住房价格上涨更加明显。

  3.北京租房者收入54%交房租

  绿皮书称,租房负担显著增大,租金占家庭可支配收入的比重达到较高水平。一线城市租房负担指数(租金收入比)大都很高,总体租房负担最大。分城市看,租金支出占收入比例最高的为北京、南京(楼盘)、深圳、乌鲁木齐、上海,居民家庭平均每1元可支配收入中,用于租金的支出分别为0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元。

  绿皮书认为,租房负担增大,是收入增长和住房供给紧缺的共同结果。因而租房负担重的城市,一般都具有两个特征,即收入水平较高,同时人均住房面积较低。

  4.石家庄(楼盘)毛租金回报排名前五

  虽然中国城市租金从2010年以来连续快速上涨,但是与高房价相比,租金回报仍较为低下。在北京、上海等一线城市,租金房价比甚至要低于一年期存款利率。

  北京、上海等大城市租金净回报率只有大约1.5%。与国外同类城市5%~6%租金回报率相比,我国城市租金回报偏低。这意味着,如果房价或房租在未来不继续上涨,购房出租将是一项回报较低但尚可接受的投资渠道。

  在31个大中城市中,毛租金回报率最高的有西安(楼盘)(5.51%)、海口(5.43%)、乌鲁木齐(4.78%)、石家庄(4.69%)、贵阳(4.51%)。绿皮书指出,应当注意的是,毛租金回报率相对较高的城市,租金净回报率并不一定高。这些城市毛租金回报率之所以相对高,很大程度上是因为出租房维护成本占租金的比率较高。

  预测

  1.大城市房价短线见顶

  绿皮书认为,从长期看,一、二线城市是我国未来人口的主要流入区域,住房供求矛盾长期存在,高房价现象难以有效缓解,市场长线仍然看好。

  但短线来看,经历了2012年第四季度到2013年前三季度房价的快速上涨,一、二线城市房价最快将在2014年第一季度短线见顶,到2014年第四季度前,房价将稳中有降。

  分析认为,导致一、二线城市房价短线见顶的直接原因包括:一是房价大幅上涨使住房支付能力下降;二是2013年住房销售爆发性增长,自住型住房需求被大量消耗,在限购政策不出现转变的条件下,需求后期增长乏力;三是2012年底和2013年开发商争抢“地王”预示着后期住房供给将显著增加;四是房价过快上涨的城市政府将面临较大的压力,调控政策全面升级,这些调控政策客观上起了稳定自住型购房者预期的作用,可以暂时缓解市场恐慌情绪。

  2.租房价格高近两年将会持续

  绿皮书预测,租房难,租房价格高在2013~2014年将会持续,一线城市及部分发达二线城市租房者面临的形势更为严峻。

  租金从需求方看主要取决于城市人口净流入与租房群体的收入增长状况,从供给方看主要取决于人均住房面积的增加。由于我国在未来十年仍有望维持相对较高的经济增速,同时城市化仍是短期不可逆转的大趋势,城市人口呈净增长趋势。而随着经济社会发展,土地开发成本也将越来越高。此外,随着劳动力成本的提升,房屋的维护成本将不断增加。因而租金水平在未来5~10年内仍将维持持续较快的增长。

  3.房地产投资仍为重要投资渠道

  绿皮书指出,2013~2014年,在住房价格预期上涨的趋势下,投资投机性需求增加与否根本在于房地产政策调控的强度。

  从2013年出台的 “国五条”及各种形势判断,2013~2014年房地产调控政策严厉程度变化不大,以稳为主。相关政策措施主要是对现有调控政策的强调和完善。主要体现在:对限购、限价及土地供应计划的调控;对差别化信贷与外来务工人员保障性住房供给体系的完善;对房产税试点扩大的表态。未来随着中央在经济领域调结构及新型城镇化战略等主基调的奠定,房地产宏观调控频繁变动的可能性不大,未来长效机制的建立将成为房地产市场调控主基调。

  在市场环境与政策环境下,由于投资渠道的缺乏,房地产投资在未来相当长的时期内仍为投资的重要渠道。另外,随着房产税试点扩大的预期逐步增强,多套房持有者在2013~2014年释放持有房源的可能性也在增大,以规避政策可能带来的利益损失。 ■文/本报记者王亚楠

  ■漫画/刘书旺

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